W Warszawie rynek wynajmu rozwija się w dwóch równoległych kierunkach – najem krótkoterminowy, skierowany do turystów i osób w delegacjach, oraz najem długoterminowy, preferowany przez studentów, pracowników i rodziny. Oba modele mają swoje zalety i pułapki, a wybór między nimi powinien zależeć nie tylko od oczekiwanych zysków, ale też od stylu życia właściciela, jego dostępności i strategii inwestycyjnej.
1. Czym jest najem krótkoterminowy?
Najem krótkoterminowy to forma udostępniania mieszkania na kilka dni lub tygodni – najczęściej za pośrednictwem serwisów takich jak Booking.com, Airbnb, Noclegowo czy OLX.
W Warszawie najczęściej korzystają z niego:
- turyści odwiedzający stolicę,
- osoby w podróżach służbowych,
- uczestnicy konferencji, koncertów i wydarzeń branżowych.
Zalety:
- Wyższe stawki dobowo – przy dobrym obłożeniu przychód miesięczny może być nawet dwukrotnie wyższy niż przy najmie długoterminowym.
- Elastyczność – możesz zablokować kalendarz, gdy chcesz korzystać z mieszkania sam.
- Szybki zwrot inwestycji – w lokalizacjach takich jak Wola, Śródmieście czy Mokotów popyt utrzymuje się cały rok.
Wady:
- Więcej obowiązków – sprzątanie, kontakt z gośćmi, check-iny i check-outy.
- Sezonowość – zimą obłożenie może spadać.
- Ryzyko uszkodzeń i większe zużycie mieszkania.
2. Czym jest najem długoterminowy?
Najem długoterminowy to umowa zawierana zwykle na 6–12 miesięcy lub dłużej, z jedną osobą lub rodziną.
Najemcy traktują takie mieszkanie jak swój dom, więc zwykle dbają o nie bardziej niż goście krótkoterminowi.
Zalety:
- Stabilny przychód – regularne wpływy co miesiąc.
- Mniej zaangażowania właściciela – nie trzeba zajmować się codzienną obsługą.
- Niższe koszty eksploatacyjne – mniejsze zużycie mebli i sprzętów.
Wady:
- Niższy dochód w porównaniu do najmu krótkoterminowego.
- Mniejsza elastyczność – mieszkanie jest zajęte przez długi okres.
- Ryzyko zaległości w płatnościach – konieczność weryfikacji najemców i umowy chroniącej właściciela.
3. Warszawa – rynek dwóch prędkości
Stolica to unikalny przypadek. Działa tu równolegle potężny rynek mieszkań długoterminowych (dla studentów, expatów i pracowników korporacji) oraz intensywnie rozwijający się sektor krótkoterminowy (dla turystów i biznesu).
Gdzie sprawdza się najem krótkoterminowy:
- Śródmieście i Wola – blisko atrakcji i biurowców, wysokie obłożenie przez cały rok.
- Mokotów i Powiśle – przyciągają gości premium.
- Praga Północ i Praga Południe – modne, zyskujące na popularności dzielnice wśród młodszych podróżnych.
Gdzie dominuje najem długoterminowy:
- Ursynów, Bemowo, Białołęka, Tarchomin – rodziny, studenci i pracownicy korporacji.
- Wilanów – segment premium, długoterminowe umowy z wysokimi czynszami.
4. Kwestie formalne i podatkowe
W Polsce oba modele są w pełni legalne, ale różnią się pod względem podatkowym i administracyjnym.
| Aspekt | Najem krótkoterminowy | Najem długoterminowy |
|---|---|---|
| Czas trwania umowy | dni, tygodnie | miesiące, lata |
| Charakter umowy | usługa zakwaterowania | klasyczna umowa najmu |
| Podatki | ryczałt 8,5% / 12,5% lub działalność gospodarcza (VAT 8%) | ryczałt 8,5% lub PIT wg skali |
| Obowiązki właściciela | sprzątanie, check-in, kontakt z gośćmi | bieżący kontakt z najemcą, utrzymanie lokalu |
| Zyski | potencjalnie wyższe, ale niestabilne | niższe, ale regularne |
| Ryzyko | częstsze uszkodzenia, sezonowość | ryzyko niepłacenia lub wypowiedzenia umowy |
5. Co wybrać – krótkoterminowy czy długoterminowy?
Nie ma jednej odpowiedzi. Wybór zależy od Twojego profilu inwestora:
| Typ właściciela | Najlepszy model |
|---|---|
| Osoba szukająca stałego, przewidywalnego dochodu | Najem długoterminowy |
| Inwestor nastawiony na szybki zwrot i większy zysk | Najem krótkoterminowy |
| Właściciel bez czasu na obsługę | Długoterminowy lub outsourcing zarządzania |
| Osoba lubiąca kontakt z ludźmi i elastyczność | Krótkoterminowy |
W praktyce coraz więcej inwestorów stosuje model hybrydowy – wynajmują mieszkanie krótko w sezonie turystycznym, a na zimę podpisują umowę średnioterminową (np. 3–4 miesiące). To sposób na utrzymanie płynności i minimalizację ryzyka.
6. Jakie są trendy w Warszawie?
W 2025 roku obserwujemy:
- wzrost liczby apartamentów obsługiwanych przez profesjonalne firmy (np. Renters, ShortStayPoland, Solarento),
- większe zainteresowanie najmem krótkoterminowym w dzielnicach „drugiego kręgu”,
- rosnące znaczenie mieszkań 1–2-pokojowych w nowych inwestycjach jako uniwersalnego produktu inwestycyjnego.
Warszawa staje się rynkiem, gdzie obie formy najmu funkcjonują równolegle — krótkoterminowy daje zysk, długoterminowy stabilność.
Podsumowanie
Najem krótkoterminowy i długoterminowy w Warszawie różnią się ryzykiem, opłacalnością i sposobem zarządzania. Jeśli chcesz stałego, spokojnego przychodu, postaw na model długoterminowy. Jeśli natomiast szukasz większych zysków i elastyczności, wybierz najem krótkoterminowy — najlepiej z pomocą firmy zarządzającej.
Najlepsi inwestorzy wiedzą jedno: klucz nie leży w wyborze modelu, tylko w konsekwentnym prowadzeniu go jak biznesu, a nie eksperymentu.
Odpoczywaj i zarabiaj
Pozwól sobie pomóc! Pozostaw zarządzanie najmem Twojego apartamentu specjalistom i zarabiaj pasywnie
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
Najem krótkoterminowy to wynajem na kilka dni lub tygodni, najczęściej dla turystów lub osób w delegacji. Najem długoterminowy trwa miesiące lub lata i dotyczy stałych lokatorów. Różnią się nie tylko czasem trwania, ale też sposobem rozliczania, obowiązkami właściciela i wysokością zysków.
Najem krótkoterminowy może przynosić wyższy zysk miesięczny, zwłaszcza w Śródmieściu i Woli, ale wymaga większego zaangażowania. Najem długoterminowy zapewnia stabilność, mniejsze ryzyko i mniej pracy. W praktyce wielu właścicieli łączy oba modele sezonowo.
Najczęściej wybierane są nowoczesne kawalerki lub mieszkania 2-pokojowe w centrum – blisko metra, atrakcji i biurowców. Kluczowy jest standard – czystość, wygoda i dobre wyposażenie.
Nie zawsze. Jeśli wynajmujesz jedno mieszkanie okazjonalnie, wystarczy ryczałt (8,5% lub 12,5%). Przy większej liczbie lokali lub współpracy z firmą zarządzającą – warto rozważyć działalność gospodarczą i rozliczenie VAT.
W krótkoterminowym częściej dochodzi do uszkodzeń i sezonowych wahań dochodów, ale ryzyko nieuczciwego najemcy jest mniejsze. W długoterminowym ryzyko dotyczy głównie opóźnień w płatnościach i trudności w rozwiązaniu umowy.
Przy najmie krótkoterminowym właściciel musi dbać o sprzątanie, kontakt z gośćmi i zarządzanie rezerwacjami. W najmie długoterminowym jego rola ogranicza się głównie do utrzymania mieszkania w dobrym stanie i reagowania na zgłoszenia lokatora.
Tak, wielu właścicieli stosuje model hybrydowy – krótkoterminowo w sezonie turystycznym, a długoterminowo zimą. To rozwiązanie pozwala utrzymać obłożenie i minimalizować ryzyko spadku przychodów.
Dla osób początkujących bez doświadczenia i czasu na obsługę gości lepszy będzie najem długoterminowy. Najem krótkoterminowy wymaga większego zaangażowania, ale daje szybszy zwrot i wyższy zysk, jeśli podejdziesz do niego profesjonalnie.