Warszawa to nie tylko centrum biznesu, polityki i kultury, ale też jedno z najbardziej dynamicznych miejsc w Polsce dla inwestorów w najem krótkoterminowy. Tysiące ofert na Airbnb i Booking.com pokazują, że stolica stała się prawdziwym „hubem apartamentowym”. Ale nie każde mieszkanie będzie przynosiło zysk. Jeśli chcesz zarabiać na wynajmie krótkoterminowym, musisz wiedzieć, co, gdzie i jak kupić.
1. Lokalizacja – fundament rentowności
Nie ma co ukrywać – w Warszawie adres to połowa sukcesu. Najbardziej opłacalne są mieszkania w dzielnicach dobrze skomunikowanych, które przyciągają zarówno turystów, jak i osoby podróżujące służbowo.
Najbardziej pożądane lokalizacje:
- Śródmieście – centrum wydarzeń, restauracji i atrakcji. Idealne dla turystów zagranicznych.
- Wola – nowe inwestycje, biurowce, doskonała komunikacja. Tu najem krótkoterminowy kwitnie dzięki bliskości Warsaw Spire, Browarów Warszawskich i metra.
- Mokotów – świetna infrastruktura, popularna wśród osób podróżujących służbowo.
- Praga Północ / Praga Południe – coraz bardziej modna, artystyczna, z rosnącym popytem na alternatywne noclegi.
- Żoliborz i Powiśle – spokojniejsze dzielnice z klimatem, idealne dla par i rodzin.
Dla inwestora oznacza to prostą zasadę: im bliżej metra i centrum – tym lepszy zwrot.
2. Metraż i układ – małe mieszkanie, duży potencjał
Wynajem krótkoterminowy nie wymaga dużych przestrzeni. Wręcz przeciwnie – kawalerki i mieszkania 2-pokojowe generują najwyższe zyski w relacji do kosztów.
Dlaczego?
- Łatwiej utrzymać je w czystości.
- Mają niższe koszty eksploatacyjne.
- Są tańsze w zakupie, więc szybciej się zwracają.
- Pasują do większości typów gości: par, podróżnych biznesowych i turystów solo.
Optymalna powierzchnia to 25–45 m², najlepiej z aneksem kuchennym i balkonem. Mieszkania większe (3–4 pokoje) sprawdzają się tylko wtedy, gdy oferują coś wyjątkowego – np. taras, widok na panoramę miasta lub miejsce parkingowe w garażu.
3. Standard – goście płacą za doświadczenie
Najem krótkoterminowy to nie tylko nocleg, ale produkt turystyczny. Gość nie wynajmuje „mieszkania”, tylko emocje: wygodę, estetykę i spokój.
Dlatego profesjonalni operatorzy kładą ogromny nacisk na design i funkcjonalność. Wnętrze powinno być nowoczesne, neutralne, ale z akcentem charakteru – np. ciekawym oświetleniem, roślinami czy zdjęciami Warszawy na ścianie.
Najlepiej sprzedają się mieszkania z:
- ekspresem do kawy i szybkim Wi-Fi,
- Smart TV z Netflixem,
- zestawem pościeli hotelowej i ręczników,
- automatycznym check-inem (zamek na kod, sejf na klucz).
Pamiętaj, że w Warszawie konkurencja jest ogromna – ładne zdjęcia i wysoki standard to minimum, żeby Twoja oferta nie zginęła na tle setek innych.
4. Nowe budownictwo – mniej problemów, więcej zaufania
Kupno mieszkania w nowym apartamentowcu to inwestycja w święty spokój.
Nowe lokale z rynku pierwotnego (np. w Woli, na Mokotowie czy Powiślu) oferują:
- nowoczesne windy i monitoring,
- garaże podziemne,
- całodobową ochronę,
- brak problemów z infrastrukturą (rury, ogrzewanie, wentylacja).
Dla gości to sygnał bezpieczeństwa i komfortu – a dla właściciela mniej usterek i reklamacji.
5. Mikroapartamenty i condohotele – opcja dla inwestorów pasywnych
Jeśli nie chcesz zajmować się wynajmem samodzielnie, rozwiązaniem mogą być mikroapartamenty lub condohotele. Takie lokale są zarządzane przez profesjonalne firmy, które zajmują się obsługą gości, sprzątaniem i marketingiem.
Ty otrzymujesz miesięczny przychód (zazwyczaj procent od zysków) bez angażowania się w operacje.
To model coraz częściej wybierany przez inwestorów w Warszawie – zwłaszcza w lokalizacjach takich jak Wola, Ochota czy centrum.
6. Dzielnice, które zyskują na popularności
W 2025 roku zauważalny wzrost zainteresowania notują:
- Wola – dynamicznie rozwijające się centrum biznesu.
- Praga Północ – artystyczna atmosfera i nowe inwestycje mieszkaniowe.
- Targówek i Bielany – dzięki rozbudowie metra coraz bardziej atrakcyjne dla turystów szukających tańszych noclegów.
To właśnie tam można jeszcze kupić mieszkanie w przystępnej cenie i uzyskać solidny zwrot z inwestycji w najmie krótkoterminowym.
7. Zasada 4xP profesjonalistów: Położenie, Powierzchnia, Prezentacja, Proces
- Położenie – blisko metra, biurowców lub centrum.
- Powierzchnia – 25–45 m², czyli łatwe w utrzymaniu i wynajmie.
- Prezentacja – nowoczesne wnętrze, dobre zdjęcia, spójna estetyka.
- Proces – automatyzacja rezerwacji, szybki check-in, profesjonalna obsługa gości.
Trzymając się tej zasady, inwestor wchodzi na poziom profesjonalny i zyskuje przewagę nad przypadkowymi wynajmującymi.
Podsumowanie
Najlepsze mieszkania pod najem krótkoterminowy w Warszawie to kawalerki i małe dwupokojowe apartamenty w nowym budownictwie, położone w Śródmieściu, Woli lub Mokotowie. Liczy się nie tylko adres, ale też standard, estetyka i doświadczenie, jakie oferujesz gościom. Jeśli potraktujesz wynajem jak biznes, a nie dorabianie, Twoje mieszkanie zacznie zarabiać jak hotel – z tą różnicą, że to Ty ustalasz zasady gry.
Odpoczywaj i zarabiaj
Pozwól sobie pomóc! Pozostaw zarządzanie najmem Twojego apartamentu specjalistom i zarabiaj pasywnie
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
Najlepszym wyborem są kawalerki i mieszkania 2-pokojowe o powierzchni 25–45 m², położone w dobrze skomunikowanych dzielnicach – Śródmieściu, Woli, Mokotowie lub na Pradze. Są tanie w utrzymaniu, szybciej się zwracają i przyciągają zarówno turystów, jak i gości biznesowych.
Tak, jeśli ma klimat i dobrą lokalizację. Kamienice w Śródmieściu czy na Pradze Północ mogą przyciągać turystów szukających autentycznego warszawskiego stylu, pod warunkiem, że wnętrze jest odświeżone i wyposażone w nowoczesne udogodnienia (Wi-Fi, Smart TV, ekspres do kawy).
Szybki internet, wygodne łóżko, czystość, nowoczesny design i prosty check-in. Dodatkowe punkty zdobywa mieszkanie z balkonem, parkingiem lub bliskością stacji metra.
Zdecydowanie tak. Nowe apartamentowce oferują monitoring, ochronę, windy i garaże podziemne – czyli to, co zwiększa poczucie bezpieczeństwa gości. Dodatkowo zmniejszają ryzyko usterek i kosztownych napraw.
Największy popyt i najwyższe stawki utrzymują się w Śródmieściu, Woli i Mokotowie. Warto też rozważyć Pragę Północ, Powiśle i Żoliborz – zyskują na popularności wśród turystów i młodych profesjonalistów.
Średni miesięczny przychód z kawalerki w dobrej lokalizacji to 5–7 tys. zł brutto, w zależności od sezonu i obłożenia. W przypadku apartamentów premium w centrum zyski mogą być nawet dwukrotnie wyższe.
Tak, rynek wciąż jest bardzo aktywny. Warszawa przyciąga turystów, pracowników zdalnych i gości biznesowych, a popyt na komfortowe, elastyczne noclegi utrzymuje się na wysokim poziomie. Kluczowe jest jednak profesjonalne podejście – dobra lokalizacja, wysoki standard i skuteczna promocja.