Warszawa to miasto, które nigdy nie śpi — a to dobra wiadomość dla tych, którzy chcą zarabiać na wynajmie krótkoterminowym. Tysiące turystów, podróżnych biznesowych i osób odwiedzających stolicę sprawia, że popyt na noclegi nie maleje ani zimą, ani latem. Ale jak wejść w ten rynek z głową? Oto praktyczny przewodnik krok po kroku, jak zacząć zarabiać na wynajmie krótkoterminowym w Warszawie.
1. Wybierz odpowiednie mieszkanie
Podstawą sukcesu jest lokalizacja i standard. W Warszawie najlepiej sprawdzają się:
- Śródmieście – bliskość atrakcji i komunikacji;
- Wola – nowoczesne apartamentowce, dynamicznie rozwijająca się dzielnica biznesowa;
- Mokotów – prestiż i dobra infrastruktura;
- Praga i Żoliborz – coraz modniejsze, z klimatem i dobrym dojazdem do centrum.
Najlepiej wynajmują się kawalerki i małe mieszkania 2-pokojowe (25–45 m²). Są tańsze w zakupie, szybciej się sprzątają i łatwiej dopasować je do różnych typów gości.
2. Urządź mieszkanie tak, by chciało się w nim zostać
Najem krótkoterminowy to coś pomiędzy hotelem a domem. Gość szuka nie tylko łóżka, ale też atmosfery. Zadbaj o:
- wygodne łóżko i czystą pościel hotelową,
- ekspres do kawy, czajnik i komplet naczyń,
- szybki internet i Smart TV,
- neutralny, nowoczesny wystrój z delikatnym akcentem (np. zdjęcia Warszawy, rośliny, oświetlenie).
Pamiętaj: pierwsze wrażenie sprzedają zdjęcia. Warto zainwestować w profesjonalną sesję — to koszt, który zwraca się już po kilku rezerwacjach.
3. Zdecyduj, jak chcesz zarządzać wynajmem
Masz dwa modele działania:
| Model | Na czym polega | Dla kogo |
|---|---|---|
| Samodzielny wynajem | Sam publikujesz oferty, kontaktujesz się z gośćmi, sprzątasz i rozliczasz | dla osób z czasem i doświadczeniem |
| Współpraca z firmą zarządzającą | Profesjonaliści zajmują się wszystkim: od marketingu po sprzątanie i check-in | dla inwestorów, którzy chcą przychodu pasywnego |
Firmy takie jak Renters, Solarento, Go Apartments czy Mini Studio Warszawa pobierają prowizję (zazwyczaj 15–30%), ale w zamian gwarantują wyższe obłożenie i profesjonalną obsługę.
4. Zadbaj o formalności i podatki
Wynajem krótkoterminowy to działalność legalna, ale wymaga świadomości podatkowej. Możesz rozliczać się na dwa sposoby:
- Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – 8,5% do 100 tys. zł przychodu rocznie, 12,5% powyżej;
- Działalność gospodarcza – jeśli zarządzasz kilkoma lokalami lub współpracujesz z firmami.
Warto też pamiętać o regulaminie wspólnoty — nie każda zgadza się na najem krótkoterminowy. Zanim rozpoczniesz wynajem, upewnij się, że nie łamiesz lokalnych zasad.
5. Wystartuj z ogłoszeniem
Twoje ogłoszenie to wizytówka. Najlepiej publikować je na kilku platformach jednocześnie:
- Booking.com – dobra widoczność i zaufanie gości;
- Airbnb – popularne wśród turystów zagranicznych;
- OLX, Noclegowo, e-Turysta – świetne uzupełnienie dla ruchu krajowego.
W tytule używaj fraz lokalnych, np. „Apartament z widokiem, 5 min od metra Świętokrzyska” albo „Nowoczesne studio w centrum Warszawy – idealne na city break”.
6. Zadbaj o proces obsługi
Profesjonalna obsługa to klucz do wysokich ocen i powracających gości. Stwórz system, który działa bez Twojej ciągłej obecności:
- Automatyczny check-in – zamek na kod lub sejf na klucz;
- Automatyczne wiadomości – potwierdzenie rezerwacji, instrukcje przyjazdu i wyjazdu;
- Checklisty sprzątania – zawsze ten sam standard.
Pamiętaj: 5-gwiazdkowe opinie nie biorą się z luksusu, tylko z konsekwencji i dbałości o detale.
7. Ustal strategię cenową
Zarządzanie cenami to sztuka. Wysokie w weekendy, elastyczne w tygodniu – tak działają profesjonaliści.
Ustal:
- cenę minimalną (która pokrywa koszty sprzątania i utrzymania),
- sezonowe stawki (latem i w czasie wydarzeń ceny rosną o 20–40%),
- zniżki last minute – lepiej zarobić mniej niż mieć pustą noc.
Warto też korzystać z systemów dynamicznego ustalania cen, które analizują konkurencję w czasie rzeczywistym (np. PriceLabs, Wheelhouse).
8. Zrób z najmu markę
Profesjonaliści nie wynajmują „mieszkania”, tylko markę apartamentową. Nazwij swój lokal, stwórz logo, przygotuj profile na mediach społecznościowych. Goście lubią wracać tam, gdzie czują się „jak u siebie”.
Jeśli Twoje mieszkanie stanie się rozpoznawalne, sam Booking będzie promował je wyżej dzięki wysokim ocenom i powracającym klientom.
Podsumowanie
Najem krótkoterminowy w Warszawie to wciąż jeden z najstabilniejszych sposobów na zysk z nieruchomości. Wystarczy odpowiednia lokalizacja, dobre zdjęcia, automatyzacja obsługi i świadomość podatkowa. Traktuj to jak biznes – nie przypadek.
Bo w świecie najmu krótkoterminowego nie wygrywa ten, kto ma najładniejsze mieszkanie, tylko ten, kto potrafi je prowadzić jak profesjonalista.
Odpoczywaj i zarabiaj
Pozwól sobie pomóc! Pozostaw zarządzanie najmem Twojego apartamentu specjalistom i zarabiaj pasywnie
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
Tak. Warszawa nieustannie przyciąga turystów, osoby w delegacjach i pracowników zdalnych. Popyt na elastyczne noclegi utrzymuje się na wysokim poziomie, zwłaszcza w dzielnicach dobrze skomunikowanych z centrum.
Zacznij od analizy lokalizacji i przygotowania mieszkania. Wybierz niewielki lokal (25–45 m²), zadbaj o wyposażenie i dodaj ofertę na platformy takie jak Booking.com i Airbnb. Warto też od razu ustalić strategię cenową i sposób rozliczania podatków.
Średni miesięczny przychód z kawalerki w dobrej lokalizacji wynosi 5–7 tys. zł brutto, przy obłożeniu 70–80%. W sezonie letnim lub podczas dużych wydarzeń (koncerty, konferencje) stawki potrafią wzrosnąć nawet o 30–40%.
Najlepiej sprawdzają się nowoczesne kawalerki i 2-pokojowe apartamenty w dzielnicach takich jak Śródmieście, Wola, Mokotów i Praga. Goście cenią czystość, wygodę, szybki internet i łatwy dojazd do atrakcji turystycznych.
Nie zawsze. Możesz rozliczać się jako osoba prywatna na ryczałcie (8,5% lub 12,5% po przekroczeniu 100 tys. zł przychodu). Jeśli jednak zarządzasz kilkoma lokalami lub współpracujesz z firmami, działalność gospodarcza jest bardziej opłacalna i bezpieczna.
Ustal jasne zasady w regulaminie mieszkania – cisza nocna, zakaz imprez, maksymalna liczba osób. Warto też powiadomić wspólnotę o zamiarze wynajmu krótkoterminowego i zadbać o cichą, zautomatyzowaną obsługę (check-in na kod).
Najczęstsze to: brak spójnego wystroju, słabe zdjęcia, zbyt wysokie ceny na start i brak automatyzacji obsługi. Pamiętaj – najem krótkoterminowy to biznes, który wymaga planu i procedur, nie improwizacji.